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住房租赁REITs市场前景乐观 短期规模不会井喷

2018-05-22 10:55:48新浪基金综合
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  来源:证券时报 作者:张达 江聃

  日前,证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(“30号文”),明确提到试点发行房地产投资信托基金(REITs)。有业内人士预计,REITs有望年内推出,也有研究机构预计,我国住房租赁REITs的潜在市值规模或超万亿。不过,业内人士接受证券时报记者采访时指出,考虑到房地产行业刚开始转型,自持物业资产本来就少,房源供给短期不会有大的井喷,REITs短期内市场规模不会太大。

  长期市场前景乐观

  随着国家对住房租赁市场金融政策的不断出台,去年下半年以来,住房租赁资产证券化产品加速获批。“30号文”明确提出试点发行REITs后,多位业内人士预期REITs有望年内推出,多家机构对住房租赁REITs市场前景表示看好,理由是我国住房租赁市场比重较大,发展空间广阔,未来租赁住房资产管理价值可观。

  链家研究院院长杨现领表示,目前,我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上,并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照,我国租赁市场的发展空间十分可观。他预计,2015年中国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右。到2020年,中国自有存量住宅将达到2.5亿套,其中0.9亿套被用于出租,背后的房屋资产管理价值在150万亿元左右。

  据中国睿信地产研究院测算,中国住房租赁REITs的潜在市值规模将在5200亿元~1.56万亿元。

  “随着住房制度改革目标的确定和住房改革政策的不断出台,REITs迎来政策性窗口期,即将成为加快建立‘租购并举’住房制度的助推器,也有望成为我国房地产金融的主流工具之一。住房租赁REITs潜在市值或超万亿,住房租赁市场方兴未艾,长租公寓业态类型的REITs发展前景广阔。”东方金诚结构融资部总经理郭永刚说。

  不过,郭永刚同时指出,由于相关的税收政策和配套法律法规还未出台,公募REITs正式落地后对市场的撬动效应值得期待。

  短期发行规模不会井喷

  尽管目前国内房地产资产证券化发展顺利,但这种类REITs并不是最终的发展方向,随着相关税收和配套法律法规的出台,公募REITs推出指日可待,其中,长租公寓被看作是REITs一个较大的突破口。

  去年一系列政策推动给长租公寓带来了政策风口、资金风口,万科、碧桂园(16.36 -0.32%)等不少房企开始逐渐进入长租公寓“蓝海”,除了房企,银行资金也积极进入,基金、券商等金融机构也表现出极大的参与热情。

  不过,一位业内人士指出,“30号文”规定了住房租赁资产证券化的具体条件,对照来看,符合条件的项目规模并不大,预计短期内住房租赁REITs试点的规模不会很大。目前的类REITs在产品属性特征、产品设计、退出渠道和征信等方面存在巨大差异。总体来看,优先级是债务属性,次级是权益属性,私募退出渠道单一,这主要就是因为税收和租售比低的问题。

  从“30号文”的政策内容看,给发行住房租赁资产证券化产品划明的基本条件都是硬标准。主要包括:物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

  中联基金执行总经理范熙武接受证券时报记者采访时认为,“30号文”对住房租赁资产证券化标准做了明确规定,同时明确了相应配套鼓励政策,将对住房租赁市场发展起到积极的推动作用,待相应监管规则出台方可进一步明确公募REITs的具体推出时点。

  “保利、碧桂园及越秀等租赁住房REITs实例证明,房地产企业的住房租赁业务对REITs有诉求,但考虑到房地产整个行业处于转型初期,房企自持的租赁住房体量相对较小,租赁住房房源在短期内不会井喷。但是,随着土地供应机制的调整、长期自持土地的增加,会对租赁住房房源供给起到巨大的推动作用。根据链家的研究,未来十年,我国租赁人口近2.3亿人,住房租赁租金接近3万亿元。综合未来的房源供给以及租赁需求来看,我国住房租赁市场发展潜力巨大。

  对于目前如火如荼的REITs市场,范熙武表示并不担心会出现投资过热问题。相较于信用债,除了同属标准化产品,均具有严格完善的监管体系,REITs还具有优质的底层资产为支撑,底层资产商业模式清晰、收益稳定,且能够实现与主体的风险隔离,产品安全边际较高。实际上,投资机构的投资热情也是来源于对REITs产品的上述优势的认可,而不是仅仅因为政策鼓励便踊跃投资于REITs。

  (来源:新浪基金综合)

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